- APEMIP -

Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal

 

Código Deontológico

PREÂMBULO

Num tempo de expansão da actividade imobiliária, em que o Mediador alcançou um papel decisivo nessa área e tendo em conta a conflitualidade permanente e as constantes mutações a que hoje se assiste, curial parece ser a obrigação de se colaborar na redefinição dos equilibrios que governam este sector, à luz das regras já existentes e pressupondo sempre uma responsabilização colectiva entre os Mediadores Imobiliários e todos aqueles que colaboram neste sector de actividade.

As regras deontológicas destinam-se a garantir, pela livre aceitação daqueles a quem se destinam, o cumprimento perfeito por parte do Mediador, de uma missão reconhecida como essencial, sendo que a sua inobservância será passível de responsabilização. O Mediador Imobiliário no exercício da sua profissão, tem um papel importante a desempenhar na sociedade, devido à utilidade dos serviços que presta.

Assim, deve elevar sempre o seu nível de conhecimentos para o bom exercício da sua missão e promover a formação profissional dos seus colaboradores. Deve esforçar-se por ter conhecimento actual do mercado imobiliário, a fim de emitir juízos de avaliação correctos e mediar de forma justa nas transacções imobiliárias.

Numa sociedade livre, mas competitiva, como aquela em que vivemos, o factor concorrência é inevitável, e por isso, o Mediador nas suas relações com os colegas deve ser leal, cortês, ter um acentuado espírito de cooperação, ser discreto e, caso lhe seja solicitado pelo cliente, deve guardar segredo profissional relativo às transacções imobiliárias que promova.

Sendo a empresa privada, nomeadamente a pequena e média empresa, a base das profissões imobiliárias, as regras deontológicas que aqui se prevêem estão, naturalmente, inspiradas nos princípios gerais do nosso sistema económico, político e social.

Tendo em conta que todas as regras profissionais de natureza deontológica desempenham uma função primordial no plano económico e social da profissão, cabe distinguir nos diferentes sectores da actividade imobiliária, entre agentes comerciais, vendedores, gerentes, administradores, peritos, intermediários, promotores e outros, visando determinar o verdadeiro papel que compete a cada um deles.

De facto, se as actividades do perito ou do administrador, por exemplo, estão mais próximas das profissões liberais, os vendedores, pelo contrário, exercem uma actividade de natureza mais subordinada. Mas, nem por isso, as regras deverão ser diferentes.

Na estruturação deste Código, e respeitando os princípios gerais do comportamento profissional, classificar-se-ão as regras propostas, em três (3) capítulos que se referirão, respectivamente, aos deveres genéricos, às relações com os clientes e às estabelecidas entre os colegas de profissão.

Cabe aqui referir que este Código Deontológico recebe na sua base, a influência das regras deontológicas internacionais da actividade e ainda da legislação portuguesa aplicável ao sector da mediação imobiliária.

De maneira a facilitar a sua adesão plena, as regras deverão ter um carácter essencialmente pragmático, sendo certo que se torna preferível adoptar um número limitado de regras que sejam escrupulosamente observadas, do que criar, de forma exaustiva, uma série de normas que na prática não sejam respeitadas.

Na mediação imobiliária deve condenar-se a prática de actividades ilícitas que sejam civil ou criminalmente puníveis, tais como a burla, a fraude e os contratos contrários à lei. As regras devem estar em conformidade com a legislação em vigor no que se refere, entre outros, aos procedimentos fiscais e contabilísticos, às formas de remuneração da actividade, à cooperação e concorrência entre empresas e aos deveres para com a entidade pública que fiscaliza a actividade de mediação imobiliária.

Em suma, aquilo que aqui se pretende disciplinar, são as formas de conduta e os deveres específicos da profissão, por forma a adequar a actividade às exigências de rigor, credibilidade e isenção, cada vez mais pertinentes e actuais, em ordem a proporcionar as condições para que se torne adequada e indispensável a intervenção do Mediador em todas as transacções imobiliárias.

 

CAPITULO I

- DEVERES GENÉRICOS -

Artigo 1º

OBJECTIVO  

Este Código Deontológico tem por objectivo determinar a forma pela qual se deve reger o Mediador Imobiliário quando no exercício da sua profissão.

Artigo 2º

DEVERES EM GERAL

Os deveres do Mediador Imobiliário compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio da sua classe e o aperfeiçoamento da técnica relativa às transacções imobiliárias, devendo mostrar-se digno da honra e das responsabilidades que lhe são inerentes.

Artigo 3º

CUMPRIMENTO DOS DEVERES

O Mediador Imobiliário deverá cumprir pontual e escrupulosamente os deveres consignados neste Código Deontológico.

Artigo 4º

PREPARAÇÃO E DIGNIFICAÇÃO DA ACTIVIDADE

É dever fundamental do Mediador Imobiliário, possuir uma boa preparação técnica e estar bem informado das condições que regulam o mercado e das suas flutuações, de modo a desempenhar com rigor, competência e profissionalismo as suas funções, contribuindo para o progresso social, reconhecimento e dignificação por parte da sociedade.

Artigo 5º

ACTUALIZAÇÃO PERMANENTE

O Mediador Imobiliário deverá estar ao corrente da evolução dos assuntos de natureza imobiliária nos planos regional, nacional e comunitário, por forma a poder contribuir para o esclarecimento dos consumidores e da opinião pública em geral, em matéria de urbanismo, legislação imobiliária, ou outras questões relativas à propriedade imobiliária.

Artigo 6º

COLABORAÇÃO COM A ASSOCIAÇÃO DE CLASSE

No sentido de ver a sua actividade melhor dignificada e prestigiada, o Mediador Imobiliário deve procurar integrar-se e colaborar activamente com a respectiva Associação de Classe a fim de que esta reforce o seu peso institucional, a qual deve ter como principais tarefas, zelar pela defesa dos direitos e interesses dos seus associados e sensibilizar a opinião pública da importância económica e da utilidade social no que respeita à actividade de mediação imobiliária, contribuindo para a sua organização e regulação.

Artigo 7º

RELAÇÕES PARA COM A ASSOCIAÇÃO DE CLASSE

É um dever do Mediador Imobiliário zelar pela existência, fins e prestígio da sua Associação de Classe, aceitando os mandatos e encargos que, eventualmente, lhe forem confiados e cooperando com os que forem investidos em quaisquer funções nos respectivos corpos sociais, devendo, quando solicitado, colaborar e participar activamente nos seus seminários, conferências, assembleias e outros eventos.

Artigo 8º

DEVERES DO MEDIADOR IMOBILIÁRIO

Constituem deveres específicos do Mediador Imobiliário:

• Defender os interesses do seu cliente;
• Respeitar e prestigiar a sua classe;
• Actualizar-se contínua e permanentemente;
• Pugnar pela aplicação das leis que regem a sua actividade, bem como todas as que lhe são aplicáveis;
• Não mediar, nem promover diligências reconhecidamente ilícitas e ou que ponham em causa o prestigio da actividade, bem como das classes a que pertence;
• Colaborar mutuamente com os clientes, bem como com outros Mediadores Imobiliários;
• Recusar a mediação de processos que considere desajustados das regras do mercado;
• Auscultar, quando necessário, as Associações de Classe;
• Protestar contra violações da lei de que tenha efectivo conhecimento;
• Denunciar, sempre, quaisquer situações ilícitas ou actividades desprestigiantes para a classe e que possam afectar o bom nome da mesma;
• Não fomentar, nem autorizar a prática de publicidade enganosa, denunciando de imediato esse tipo de situações;
• Não celebrar contratos contrários à lei;
• Fazer-se acompanhar, sempre, do cartão de identificação profissional;
• Agir na mais clara obediência ao princípio da boa-fé negocial, bem como no respeito pelos contratos a celebrar;
• Não exercer funções de consultor jurídico;
• Não praticar concorrência desleal.

Artigo 9º

DIREITOS DO MEDIADOR IMOBILIÁRIO

São direitos do Mediador Imobiliário:

a) Direito ao sigilo profissional;
b) Direito a ser remunerado pelos serviços que prestou, nos termos da lei em vigor;
c) Direito a recusar mandatos ou encargos que depreciem a sua actividade ou que sejam ilícitos;
d) Direito a denunciar factos ou condutas indiciadores da prática de ilícitos;
e) Direito de protestar e participar contra qualquer conduta menos correcta por parte dos consumidores;
f) O Mediador embora não podendo praticar actos de consulta jurídica, poderá dispor da colaboração de consultor jurídico para o apoiar no exercício da sua actividade;
g) O Mediador é livre quanto à fixação dos seu honorários, devendo contudo, agir com moderação, atendendo ao caso em concreto, bem como ao grau de qualificação profissional empregue;
h) Com relação aos demais valores e documentos em seu poder, o mediador goza do direito de retenção para garantia efectiva do pagamento dos seus honorários;
i) Direito a ser apoiado pela respectiva Associação do Sector, beneficiando da qualidade de associado, e desde que nessa qualidade tenha todas as suas obrigações cumpridas.

Artigo 10º

DENÚNCIA DE CONDUTAS ILÍCITAS

O Mediador Imobiliário deverá colaborar com os organismos públicos que tenham por missão a tutela de inspecção e fiscalização da actividade de mediação imobiliária a nível nacional, denunciando sempre condutas ou factos indiciadores de ilícitos.

Artigo 11º

PROTECÇÃO DOS DIREITOS E INTERESSES

1. O Mediador deverá proteger-se contra a conduta inadequada por parte dos consumidores, no que concerne à conduta difamatória contra ele dirigida, à violação das regras que regulam a matéria desta actividade, ou mesmo pelo desrespeito com os acordos realizados.

2. Caberá às organizações profissionais deste sector esforçarem-se por explicar a relevância da actividade, por intermédio de artigos de opinião na imprensa, conferências, seminários, contactos pessoais e outros que, eventualmente, se achem adequados.

Artigo 12º

INFORMAÇÃO PRÉVIA

O Mediador Imobiliário deve informar-se de todos os factos essenciais relativos a cada negócio objecto de mediação, antes de o aceitar, de maneira a poder cumprir a sua obrigação, evitando a dissimulação de factos essenciais ao negócio, ou a omissão de detalhes que o depreciem, bem como a verificação de outros erros ou exageros.

Artigo 13º

ASSINATURA DE DOCUMENTOS FALSOS

O Mediador Imobiliário não deve assinar nenhum documento que contenha a indicação de elementos que não correspondam à realidade, por serem falsos ou simulados.

Artigo 14º

PROIBIÇÃO DO EXERCÍCIO DE FUNÇÕES EXCLUSIVAS DE OUTRAS PROFISSÕES

O Mediador Imobiliário não deve exercer as funções de consultor jurídico ou praticar quaisquer actos que estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões, e deve recomendar a intervenção de um advogado ou solicitador quando os superiores interesses de uma ou de outra parte o exijam.

Contudo, poderá no exercício das suas funções ser apoiado ou recorrer a um consultor jurídico.

Artigo 15º

VERBAS ENTREGUES POR TERCEIROS

Quando o não possa fazer de imediato, o Mediador Imobiliário deve guardar numa conta bancária constituída para o efeito, diferente da dos seus próprios fundos, as verbas que estejam em seu poder e que lhe tenham sido entregues por terceiros no âmbito do exercício da actividade, comprometendo-se a restituí-las, logo que possível, aos clientes a quem se destinem.

Artigo 16º

FORMA DE PUBLICIDADE

Na sua publicidade, o Mediador Imobiliário deve ter um cuidado especial em fazer uma descrição exacta do negócio que propõe, não devendo publicar anúncios sem indicar expressamente a designação social da empresa e o número da respectiva licença para o exercício da actividade, facultando aos seus colaboradores os cartões de identificação profissional, de forma a poderem ser exibidos quando solicitados.

Artigo 17º

FORMA DE VINCULAÇÃO

Para protecção de todas as partes interessadas, o Mediador Imobiliário deve cuidar para que os compromissos que envolvam disponibilidades financeiras e os acordos que se referem às transacções imobiliárias, se façam por escrito, assegurando que todas as partes ficam de posse de um exemplar dos contratos após a sua celebração.

Artigo 18º

PUBLICAÇÕES DO SECTOR

O Mediador Imobiliário deve estimular as organizações profissionais para a criação de escolas de formação profissional, bem como a constituição de jornais, revistas ou outras publicações periódicas especializadas que permitam fornecer aos profissionais da actividade e ao público, uma informação correcta, actualizada e esclarecedora.

 

CAPITULO II

- RELAÇÕES COM O CLIENTE -

Artigo 19º  

DEVERES PARA COM O CLIENTE  

Ao realizar um contrato de mediação imobiliária, o Mediador Imobiliário compromete-se a proteger e promover os interesses do cliente. O dever de honestidade absoluta perante o cliente, que é primordial, não dispensa, contudo, o Mediador da sua obrigação de tratar de forma empenhada com todas as partes interessadas no negócio.

Artigo 20º  

DILIGÊNCIAS NA REALIZAÇÃO DE CONTRATOS  

É dever do Mediador Imobiliário prestar aos clientes, os seus serviços de um modo diligente, sendo sua obrigação pugnar, sempre, para que os contratos sejam reduzidos à forma escrita, redigidos com precisão e sem equívocos, devendo ser assinados pelas partes intervenientes.

Artigo 21º

AFERIÇÃO DA CAPACIDADE E LEGITIMIDADE

O Mediador deverá certificar-se antes da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das partes intervenientes, bem como apurar através dos meios disponíveis, se as características do imóvel objecto do contrato, correspondem às fornecidas pelos interessados e ainda se sobre os mesmos recaem quaisquer ónus ou encargos.

Artigo 22º 

REPRESENTAÇÃO DE AMBAS AS PARTES  

Se o Mediador Imobiliário representa mais do que uma das partes que intervêm na transacção, deve aceitar, apenas, a remuneração da parte que em primeiro lugar o contratou, salvo havendo acordo expresso em contrário, de todas as partes interessadas no negócio.  

Artigo 23º  

REMUNERAÇÃO PELOS SERVIÇOS PRESTADOS  

É dever do Mediador Imobiliário cobrar apenas pelos serviços que tenha efectivamente prestado e de acordo com os valores de remuneração previamente acordados no contrato celebrado.

Artigo 24º  

DEFESA DOS INTERESSES DO CONSUMIDOR  

É dever do Mediador Imobiliário não induzir em erro o público consumidor, não utilizar o recurso à publicidade enganosa, devendo, também, abster-se de práticas ilícitas, tais como o abuso de confiança, a burla ou a fraude e opondo-se à celebração de qualquer tipo de contrato injusto ou contrário à lei.

Artigo 25º  

EXCLUSIVIDADE

Embora o requisito da exclusividade não tenha carácter de obrigatoriedade, o Mediador Imobiliário deve estimular e promover a prática do exercício da mediação de forma exclusiva, a fim de evitar equívocos e desacordos e no intuito de melhor servir o cliente, sendo, contudo, aceitável que o exercício da mediação imobiliária em exclusivo, deva estar circunscrito a um limite temporal pré-estabelecido.

Artigo 26º

PRESTAÇÃO DE CONTAS

• Logo que esteja perfeito e concluído o negócio, ou noutras situações em que se justifique e quando solicitado pelo cliente, o Mediador Imobiliário deve prestar-lhe, de forma pormenorizada, as contas relativas às despesas e honorários.
• Deve ser entregue recibo ou outro documento legalmente válido para o efeito, sobre quaisquer quantias que o cliente pague ao Mediador pelos seus serviços, ou lhe entregue a outro título similar.

Artigo 27º

AVALIAÇÕES

O Mediador Imobiliário deve realizar, somente, avaliações de mercado, desde que solicitadas pelo cliente, não devendo encarregar-se de avaliações imobiliárias de âmbito estritamente técnico que ultrapassem a sua experiência e conhecimentos profissionais, sem a ajuda de um especialista. Nestas condições, o especialista deve, profissionalmente, ser reconhecido como tal, e os limites da sua intervenção devem ficar claramente definidos.

Artigo 28º

PONDERAÇÃO NA AVALIAÇÃO

Quando, a pedido do cliente, tenha a incumbência de realizar uma avaliação de mercado sobre um imóvel, o Mediador Imobiliário não deve formular a sua opinião, sem uma análise completa e detalhada do conjunto de factores que podem condicionar o valor da propriedade.

Artigo 29º  

AUTORIZAÇÃO PARA MEDIAÇÃO E PREÇO

• O Mediador Imobiliário não deve promover ou anunciar uma propriedade para a qual não tenha autorização expressa ou mandato do interessado.
• O preço indicado no negócio a promover, deve ser ajustado previamente com o cliente, passando a ser considerado como o preço efectivamente proposto.

Artigo 30º  

RECEPÇÃO DE VÁRIAS PROPOSTAS

Quando sejam recebidas de potenciais adquirentes, mais do que uma proposta negocial sobre o imóvel, sem que o respectivo proprietário tenha manifestado intenção expressa de as aceitar, deverá o Mediador Imobiliário submetê-las à apreciação do seu cliente, para que este sobre elas possa decidir.

 

CAPITULO III

- RELAÇÕES COM OS COLEGAS -

Artigo 31º  

DEVER DE LEALDADE  

No âmbito de qualquer negócio, o Mediador Imobiliário não deve tratar de obter vantagens desleais sobre os colegas, e deve estar disposto a partilhar com eles, o fruto dos seus estudos e experiências profissionais.

Artigo 32º  

DEVER DE URBANIDADE ; 

É dever do Mediador Imobiliário, não comentar ou criticar perante terceiros, os serviços de mediação prestados por um colega de profissão. No entanto, se em alguma circunstância lhe for pedida a sua opinião, deve expressá-la com a integridade e a cortesia profissionais devidas.

Artigo 33º  

LITÍGIOS COM PROFISSIONAIS DO SECTOR

O Mediador Imobiliário deve conduzir os seus negócios de modo a evitar litígios com os colegas. Em caso de litígio entre os profissionais que pertençam à mesma Associação de Classe, o referido conflito poderá ser objecto de uma conciliação assumida por esta entidade, no sentido de serem aplicadas as regras estabelecidas neste Código.

Artigo 34º

DEVER DE COLABORAÇÃO NO DECURSO DE UM PROCESSO

O Mediador Imobiliário que seja visado em reclamação, por quaisquer outros colegas de profissão ou clientes, relativa a práticas contrárias à ética profissional que se encontrem previstas neste Código ou na legislação em vigor, deve disponibilizar às entidades públicas competentes, quando solicitado, todo o expediente e documentação relativos ao negócio, a fim de que se possa proceder à averiguação dos factos que deram origem à reclamação e no intuito de serem apuradas eventuais responsabilidades .

Artigo 35º

RESPEITO DO REQUISITO DE EXCLUSIVIDADE

Atendendo ao que se encontra previsto no artigo 25º deste Código, os profissionais do sector devem respeitar, nas relações estabelecidas entre si e também com os clientes, todas as situações em que através de contrato de mediação imobiliária se tenha previsto atribuir cláusula de exclusividade a um determinado Mediador.

Artigo 36º

REPARTIÇÃO DE REMUNERAÇÕES

A divisão das remunerações entre Mediadores no âmbito das situações em que intervenham conjuntamente num mesmo negócio, deve fazer-se, sempre, sobre bases fixadas previamente, para evitar qualquer litígio quando o negócio se conclua.

Artigo 37º

COOPERAÇÃO ENTRE MEDIADORES

Quando for proposto a vários profissionais do sector, a mediação de um mesmo objecto negocial, sem recurso ao regime de exclusividade, aqueles, querendo, podem cooperar entre si, trocando informações sobre produtos disponíveis ou apresentando potenciais interessados para o negócio que outros colegas detenham em carteira, sendo as bases do acordo e a distribuição das respectivas comissões, livremente estabelecida entre os intervenientes.

Artigo 38º

AFIXAÇÃO DE PUBLICIDADE

As placas de informação contendo anúncios com expressões como: «vende-se», «permuta-se», «arrenda-se», e outras similares, afixadas numa propriedade, não devem ser colocadas por mais de um Mediador Imobiliário, e em todo o caso, só com a autorização do respectivo proprietário, salvo se essa autorização tenha sido conferida a vários Mediadores conjuntamente.

Artigo 39º

CONCORRÊNCIA DESLEAL

Embora não esteja instituída qualquer tabela de remunerações mínimas, o Mediador Imobiliário não deve prestar-se a oferecer os seus serviços por montantes que, quer fixos ou percentuais, sejam manifestamente inferiores aos que usualmente são praticados pelos seus colegas de profissão, na região em que se realiza o negócio, a fim de evitar a concorrência desleal.

Artigo 40º

NORMAS APLICÁVEIS

Em tudo o que não estiver previsto neste Código Deontológico, aplicar-se-ão as normas jurídicas julgadas competentes para regular as respectivas matérias.

APEMIP

Novembro de1999

Pela Direcção
O Presidente Eduardo Evangelista Luís

Nota: Este Código Deontológico foi aprovado em Assembleia-Geral realizada em 27 de Novembro de 1999.